突然打一声招呼，就意味着租赁合同不算数了？房东卖房要赶人，房客“我太难了”，毕竟房子是别人的，只能搬家吗？来看看民法典怎么说的。

刚来城市务工没多久的小杨最近遇到一件烦心事，刚租的房子没住多久，房东就突然通知他立即搬家，说是房子被卖掉了。问题是签了一年租赁合同，交了一整年的房租，虽然房东说可以将剩余的房租返还给他，但是对于想来城市闯一闯的小杨来说，本来经济条件就不怎么宽裕，再退房找房，又要花费很多精力和成本。无奈之下，小杨向当地司法部门寻求法律帮助。

 

房东卖了房子租客必须搬走吗

为了避免承租人因为租赁期限内，承租的房屋被转卖而被迫搬走的情况，保障承租人的合法权利，《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是所谓的“买卖不破租赁”原则。

也就是说，出租人将租赁物出租给承租人，承租人在占有期限内，出租人将租赁物售出或转让给第三人的，租赁合同继续有效。买受人不能以享有租赁物所有权为由，要求租赁人返还租赁物。

本案中，房东将房子出租给小杨，并且双方签订了一年的房屋租赁合同。根据前述的“买卖不破租赁”原则，在小杨的租赁期间，即使房东把房子出卖给第三人，租赁合同仍然有效。新的房主作为买受人，依法享有房屋所有权，但是其无权要求承租人小杨搬出。

因此，房屋租赁合同还没有到期，房东以卖房为由要求小杨提前搬出，是没有任何法律依据的。房东的买房行为对小杨的租赁关系不产生影响，小杨有权拒绝房东立即搬出的要求，只要他愿意，可以一直居住到房屋租赁合同到期为止。

此外，房屋租赁合同是出租人和承租人就房屋租赁的相关权利义务，达成一致合意而签订的协议。出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金，双方都依法享有权利和履行义务。

根据《民法典》第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，小杨的房东在租赁合同没到期的情况下卖了房子的行为，违背了合同的约定，需要向承租人小杨承担违约责任。

 

房东出卖房屋需要通知租客吗

实践中，有些房屋所有人认为，房屋是自己的，可以随意处分，租赁人无权干涉自己的买卖或转让的行为。针对这样的问题，法律明确规定了承租人具有优先购买权。

优先购买权指的是承租人按照法律规定，在出卖人出卖租赁物给第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。

《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

也就是说，在租赁合同期限内，出租人要买卖房屋，不仅不能直接要求承租人搬出，还应当在出卖前通知承租人。如果出租人在没有通知承租人的情况下，将房屋出卖给第三人（除前述的按份共有人和出租人亲属两种情形除外），就侵犯了承租人的优先购买权。

当然，出租人在买卖房屋前，除了要履行通知义务外，还要预留15天的认购时间，承租人在这个期间没有明确表示购买的，就视为放弃优先购买权。

如果出租人没有履行通知义务的，需要承担相应的侵权责任。《民法典》第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

因此，承租人的优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人和第三人房屋买卖合同无效，但是可以要求出租人对其承担赔偿责任。

异乡漂泊，租到合适的房子很不容易，学会保护自己的合法权益更是重要。看完这期，准备和正在租房的你，涨知识了吗？