花120万买到“凶宅”,购房者起诉维权,法院判了
2024年07月22日 广东集大成(广州)律师事务所
对于许多人来说,买房是一个家庭的头等大事。如在房屋交易中不慎买到“凶宅”,购房者该怎么办?让我们来看一起房屋买卖合同纠纷案件。
2022年12月,王某夫妇与林先生签订《房屋买卖合同》,约定王某夫妇购买林先生名下的一套价值120万元的房屋。合同中,林先生确认交付的房屋内未发生过包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等非正常死亡事件。合同签订后,王某夫妇按期支付了全部购房款,双方办理了房屋过户手续。入住不久后,王某夫妇通过周围邻居了解到,该房屋多年前发生过小孩坠楼事件。后经调查取证,证实确有其事,而林先生在购房前并未向王某夫妇披露过该坠亡事件。
王某夫妇认为,双方在签订合同时林先生故意隐瞒房屋内发生过非正常死亡的信息,导致其作出以市场价购买房屋的错误决定,属于欺诈行为,于是起诉到法院,请求法院判令撤销双方签订的房屋买卖合同并退还全部购房款,林先生辩称,案涉房屋是其从他人处购买,且在房屋内居住多年,对于小孩坠楼事件并不知情;“凶宅”概念只是王某夫妇的心理因素使然,案涉房屋不存在任何质量问题,也不影响实际居住使用,且已过户完成,请求法院驳回王某夫妇的诉讼请求。
法院经审理后认为,房屋买卖属于生活中重大事项交易,当事人在订立合同过程中,应当遵循诚实信用原则,如实披露与订立合同有关的重要信息。择善而居、趋吉避凶是一种善良朴素的传统习俗,房屋内曾发生过非正常死亡的事件,虽然并不影响房屋的实际使用价值,但对于普通民众而言,该情形却会对居住人的心理产生重大影响,足以对其作出是否购买房屋的真实意思造成影响,因此出卖方负有向购房人如实披露、告知非正常死亡事件的义务。
在本案中,根据双方签订的合同约定,案涉房屋内发生高空坠亡事件属于非正常死亡事件。林先生作为房屋的卖方,应当向王某夫妇如实告知案涉房屋的实际状况和相关信息。在王某夫妇已明确提出上述要求的情况下,不论林先生对该信息是否了解,其都应当积极核实了解相关情况并如实告知王某夫妇。
林先生未能核实了解并告知案涉房屋内存在高空坠亡的事实,致使王某夫妇基于该房屋为正常房屋的错误认识下,作出了购买该房屋的错误意思表示、签订并履行了房屋买卖合同,林先生隐瞒“凶宅”事实的行为,构成欺诈,依照我国《民法典》第一百四十八条“一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下,实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”等规定,依法判决撤销双方签订的《房屋买卖合同》,林先生返还王某夫妇购房款120万元与18000元的房屋买卖合同契税。
“凶宅”一般是指发生过自杀、他杀以及其他意外死亡等非自然死亡事件的房舍。具有“凶宅”特性的房屋,虽然不影响居住功能,但会对购买者居住心理产生消极影响,客观上也会影响房屋交易价值与购买者作出购房决策。
趋吉避凶、择善而居,是我国的传统风俗,而诚实信用原则是我国民法确立的基本原则之一,基于该原则的要求及对传统风俗的尊重,出卖方在房屋交易过程中,应主动核实并告知可能会对交易产生重大影响的房屋真实情况,以免后期引发不必要的纠纷。如出卖方隐瞒与订立合同有关的重要事实或者信息,则可能构成法律意义上的“不作为方式”的欺诈,这种情况下双方签署的房屋买卖合同不仅会被予以撤销,而且卖方还可能会根据过错情形承担相应的赔偿责任。律师在此提醒广大购房者,在签订合同前,可通过实地勘察、向物业公司或周围邻居等方式了解房屋相关情况。同时建议在房屋买卖合同中就“凶宅”等相关情形进行约定,并附加违约条款,以避免发生类似风险导致自身权益受损。
《中华人民共和国民法典》
第七条 民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。
第一百四十八条 一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。