提起住房，物业费始终是难以绕开的话题。有些业主购房后发现房屋存在质量问题，物业没有及时修缮，便索性不缴纳物业费。那么房屋质量有问题，能否成为拒交物业费的正当理由呢？

 

基本案情

王某系某小区业主，其与物业公司签订了《物业服务合同》，约定由物业公司为业主提供物业服务。物业公司依照合同约定提供物业服务后，王某未按期缴纳物业费。2023年6月，物业公司诉至法院，要求王某支付拖欠的物业费及违约金。诉讼过程中王某辩称，对于欠付物业费的数额没有异议，但自入住后，房顶多次发生漏水、外墙渗水严重，而物业公司与开发商之间互相推诿，导致房屋漏水、渗水问题久拖不决。同时，所居住小区存在环境卫生较差、车辆占用消防通道等问题，因此拒缴物业费。

 

法院判决

法院经审理认为，王某与物业公司之间签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而物业公司按照约定为业主提供了物业服务，履行了合同义务，王某作为业主接受了物业服务，应当按期足额缴纳物业费。庭审中，虽然王某提交的照片和视频资料能够认定物业公司在服务过程中存在瑕疵履行的行为，但尚未构成根本违约。对于王某辩称的房屋渗漏水问题系房屋建筑工程质量问题，属于商品房买卖合同关系，与物业服务合同并非同一法律关系，法院对王某的抗辩主张不予支持。王某就房屋质量问题及造成的损失可另案解决。最终，法院判决王某向物业公司支付物业费及相应违约金。

 

律师说法

业主购买的房屋漏水渗水、质量不达标等问题，属于买卖商品房的瑕疵交付。根据《建设工程质量管理条例》第40条的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年。因此，对于仍在质保期内的房屋质量问题，应由开发商负责保修，业主应当尽快与开发商协商解决。对于超过质保期的房屋质量问题，因屋顶、外墙系房屋共用部位，属于《民法典》规定的维修资金使用项目，业主可以与物业公司联系，按照流程启用专项维修资金对上述部位进行维修。因此，业主以房屋存在质量问题为由拒缴物业费缺乏法律依据。但业主在向物业公司反映房屋质量问题后，物业公司应当及时协助业主解决，只有这样，物业公司才能赢得业主的信任与支持。

 

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《建设工程质量管理条例》

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。