签完房屋买卖合同，买方也已支付定金，可房主却反悔，且不愿支付违约金。面对这种情况，购房者该如何维权？

 

基本案情

2022年10月，被告梁女士和丈夫以200万的价格，将梁女士名下的房屋委托给中介出售。一个多月后，黄女士看中了该套房屋，最终双方商定以198万元的价格成交。在签订买卖合同时，房主梁女士的丈夫表示，梁女士不方便到场，但是可以签授权委托书委托其签署相关手续。当天，梁女士的丈夫和黄女士签订了房屋买卖合同。

不料过了两天，梁女士却反悔了，表示该套房屋低于200万元不予售卖，原因是自己被丈夫和中介合伙“忽悠”了才在相关文件上签字，至于具体的签订内容她并不知情。按照双方签署的房屋买卖合同约定，任何一方违约，需赔付对方10%的购房款，即19.8万元。因双方协商无果，于是黄女士将梁女士及其丈夫起诉到法院，请求赔偿违约金。

 

法院判决

法院审理后认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务，且梁女士本人通过中介委托丈夫卖房，授权委托书真实有效，因此梁女士及其丈夫应赔偿违约金，但双方约定的以房屋成交价的10%作为违约金明显过高。最终，法院根据合同的实际履行情况，综合考虑原告黄女士的实际损失，将违约金酌情从19.8万元调整为10万元，依法判决被告梁女士及其丈夫赔偿黄女士违约金10万元。

 

律师说法

购房是生活中的大事，无论是买方还是卖方，都要对交易过程中的风险有所防范。双方应在自愿、平等的基础上签订房屋买卖合同。一旦合同达成，双方均应严格按照约定履行义务，当双方已经签订房屋买卖合同，卖家反悔，合同中约定了违约金条款，那么买家可根据合同约定，要求卖家承担违约责任，支付违约金；如果合同中既约定了定金条款又约定了违约金条款时，买家可以根据《民法典》第588条的规定，选择适用违约金条款或者定金条款，定金不足以弥补卖家违约造成的损失的，买家可以请求赔偿超过定金数额的损失。因此，违约金和定金条款可以择一适用，不能同时适用。

律师提醒，房屋买卖过程中，买卖双方应选择社会信誉高、提供中介服务有保障的中介机构；在签订房屋买卖合同时，双方应仔细审查合同条款，对违约责任等内容进行明确约定，避免因合同约定不明而产生纠纷、难以维权。

 

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百六十一条 民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。

依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。

第一百六十二条 代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。