借名买房？容易打水漂！
 
一、案例研究
【简要案情】
2014年8月，原告李某欣、蔡某葵为规避购房限购政策，借用被告蔡某华（蔡某华是蔡某葵的弟弟）的名义购买位于佛山市南海区的涉案房屋，原告李某欣在《广东省商品房买卖合同》上“买受人”处签署被告蔡某华的名字并按指模，该房屋只办理了预售合同备案，未办理过户登记手续。
 
该房屋现由两原告一家居住，房款税费、物业管理费、水电煤气费等与房屋有关的一切费用均由原告银行账户支付。
2015年，广州市白云区人民法院判决蔡某华等人向宏新公司偿还款项。宏新公司经向法院申请强制执行，查封了预售登记在蔡某华名下、两原告实际购买的上述房产。
 
2019年1月18日，李某欣、蔡某葵提出执行异议。白云法院于2019年9月作出裁定：驳回李某欣、蔡某葵的异议请求。
 
【争议焦点】
争议焦点李某欣、蔡某葵是否有权主张确认涉案房屋归其所有？能否排除原审法院对涉案房屋的强制执行？ 
 
【法院认为】
涉案房屋经房管部门确认预售登记在蔡某华名下，而蔡某华经生效判决确认对宏新公司负有借款债务的连带清偿义务而未实际履行完毕，故涉案房屋作为蔡某华财产予以强制执行合法有据。
 
李某欣、蔡某葵以涉案房屋系其借用蔡某华名义购买并登记在蔡某华名下为由，主张涉案房屋归其所有，并据此主张其有权排除强制执行。
法院认为，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力之规定，涉案房产现在既未登记在蔡某华名下，亦未登记在李某欣、蔡某葵名下，李某欣、蔡某葵要求确认涉案房产属其所有的诉讼请求缺乏法律依据。
 
至于李某欣、蔡某葵对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。即使李某欣、蔡某葵主张的借名购房属实，李某欣、蔡某葵与蔡某华之间成立的也是借名购房合同关系，李某欣、蔡某葵据此就涉案房屋享有的也仅是请求蔡某华履行出借人义务的债权，该债权不应优先于宏新公司的债权得到保护。
 
同理，涉案房屋现预售登记至蔡某华名下系借名购房合同的实际履行所致，也符合李某欣、蔡某葵作为借名一方当事人的意愿，李某欣、蔡某葵应当在条件成就时通过请求蔡某华履行出借人义务获得涉案房屋的权属登记，故李某欣、蔡某葵基于借名购房合同关系直接诉请确权缺乏法律依据。
 
【裁判结果】
一、二审均驳回原告全部诉求。
 
二、借名买房的四大风险
1.协议被确认无效
首先是借名购买保障性住房，即使签订了书面协议，但因规避政策，该协议存在被法院认定无效的可能。

2.借名人处于被动过程，过户困难
第二，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。

3.万一陷入债券纠纷，房屋可能被查封
第三，即使登记人认可，但如果其陷入债务纠纷，债权人申请保全，也可能导致房屋被查封。

4.房子容易打水漂
最后，如果登记人将房屋转让给“善意第三人”，借名人的房子很可能打了水漂。
 
当事人借名买房往往是出于规避限购政策、保障性住房限购政策或者信贷政策等目的，借名买房的行为，实际上是对这些政策的架空，因此在法律上具有一定的非法因素。根据《物权法》规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，无论借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房或者商铺，借名人只享有对登记名义权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，所以借名人确认所有权的请求不能得到法院支持。
 
三、借名买房合同的风险防范及建议
借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险较大。总结以往的实际案例彭亚兰律师提醒借名买房人，在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。
 
1、要清楚所购房屋的性质。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房钱两空。
 
2、委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。
 
3、所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有，并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议，借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的，房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下，借名买房人得到法院支持的几率更大。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记在名义购房人名下，或者房屋并非由借名人实际占有，借名人败诉的风险将大大增加。
 
4、约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括时候反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任，并约定不论合同效力与否，违约条款照常适用，以降低借名人的风险。
 
5、一旦出现纠纷，需要请专业的律师进行维权。