明确了！最高院判例：借名买房规避限购政策的，合同应认定为无效！
 
一、借名购房裁判要旨
裁判文书中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2020）最高法民再328号
 
裁判要旨
1.借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。


2.在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
 
3.借名人为规避国家房屋限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，故借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。此系在法院再审后出现的新事实，已从根本上改变了房屋的权属关系，申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋，缺乏理据，不应支持。
 
二、借名买房的原因
1.规避法律、政策：
（1）规避房屋限购令政策;
（2）规避限贷令以及其他贷款障碍;
（3）简便手续、减少税费;
2.争享特定购房优惠;
3.隐藏真实的财产信息; 
4.其他原因。
 
三、借名买房的风险
1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。
 
2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解、不承认借名之事。
 
3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的相关规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
 
4.房产被名义购房人转让、抵押或者被法院强制执行。
 
四、借名买房的风险案例
1.为规避限购政策借名买房，借名人确权难。
【案例一】2011年5月，任甲以弟弟任乙的名义向某房开公司购买位于宁波某小区房屋一套，款项由任甲全额支付。房屋产证办至任乙名下。后任甲以其系实际买受人为由起诉任乙，要求确认房产归其所有，变更产权登记至其名下。
 
法院经审理后认为，根据双方当事人的陈述及款项支付情况，可认定案涉房屋是任甲以弟弟任乙名义借名购买的事实。但因任甲名下已有两套房产，不具备购房资格，故对任甲以其系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的诉请不予支持，判决驳回任甲的诉讼请求。
 
2.借名买房后，房子被出名人卖了，第三人善意取得后，借名人要回房屋难。
【案例二】2013年8月，尤某因系外地居民，不具有在广州市购买住宅的资格，故由其出首付，借其表弟黄某名义按揭买房。尤某每月将当月应归还的本息转至黄某账户，从黄某账户扣划借款本息。后表弟黄某欠债，将房子转卖给谭某。后谭某向黄某支付了全部购房款，房屋过户至谭某名下。尤某得知真相后，将黄某、谭某、中介公司和卢某诉至法院，要求确认：黄某、谭某及中介公司就涉案房子签署的房屋买卖合同无效；要求确认涉案房子属尤某所有，要求谭某将涉案房屋返还给尤某，并将涉案房屋过户至尤某名下。
 
经审查后，法院认为：尤某与黄某之间存在借名买房的约定，但该约定不具有物权法上的效力，尤某对涉案房子不享有物权，而只享有对黄某提出过户至自己名下的请求权，该权利在性质上属于债权，故尤某要求承认涉案房屋归其所有缺少法律依据，法院不予支持。
 
因为债权具有非公示性，本案中谭某、中介公司基于物权的公示效力，因信任房屋不动产登记簿中关于物权归属的记载，与房屋名义产权人黄某签订了《存量房买卖合同》，从保护买卖安全的角度出发，不应该对因信任物权登记状况进行买卖的相对人强加过多的审查责任。尤某要求承认黄某、谭某和中介公司之间的房屋买卖合同无效，以及要求谭某向其返还涉案房屋的诉讼请求均缺少法律依据，法院不予支持。
 
涉案房子已过户至谭某名下，谭某以受让的方法合法获得涉案房屋的所有权，故尤某仅能依据其与黄某之间的借名买房协议向黄某主张违约赔偿。
 
3.借名买房后，房屋因债权债务纠纷被查封，借名人阻却强制执行难。
【案例三】2006年5月，张某借用妻弟郭某名义购买海南省三亚市科兴园住宅小区，房屋登记在郭某一人名下。2015年3月，郭某的债权人张某亮起诉郭某，经法院判决郭某应偿还张某亮借款本金人民币39万及利息。判决生效后，张某亮申请执行。法院将涉案房屋查封。张某提出执行异议，要求不予执行该房屋，被驳回后又提起执行异议之诉，请求确认三亚市河东区凤凰路科兴园小区房产为张某所有，立即终止对上述房产的执行并解除查封，并判令郭某协助办理过户手续，将房产过户给张某。法院经审理后认为依据现有证据显示，涉案房产是借名买房关系，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，张某享有的是债权请求权，而非物权，其不能阻却执行。基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。张某对房屋登记在他人名下本身具有过错，对由此产生的风险理应自行承担。综上，张某就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故判决驳回其诉讼请求。张某上诉后二审仍驳回上诉，维持原判。
 
小结
主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样，目前我国实行的房屋限购政策使得借名买房行为盛行，但是法律风险也随之存在，实践中为规避风险应注意：
 
如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以法律手段保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。针对借名买房行为专门归纳相应的裁判规则，有利于法律实务中问题的解决。人民法院的裁判结果，也有利于提示民众规避法律风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定。