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司法拍卖买房常见问题！
 
【前言】
“司法拍卖”指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或者是委托拍卖公司公开处理债务人的财务，以清偿债权人债权。
例如在“阿Li拍卖”APP上可以看到许多被强制执行拍卖的房屋，均比市价优惠不少，但是若不懂司法拍卖的程序及注意事项，就白白错过捡漏机会了。本篇文章给大家带来司法拍卖中常见的一些问题。
 
一、法拍房限购吗？
答：大部分的地方是不限购的，具体问题要以各地法院和不动产登记部门相关正常为准。
 
二、法拍房可以过户吗？
答：可以过户，买受人根据法院的《裁定书》、《协助执行通知书》到房管局（不动产登记中心）办理过户即可。
 
三、保证金最迟可以什么时候交？
答：在拍卖结束以前都可以交保证金，但因涉及金额较高，建议提前2-3天缴纳保证金，以免审核等问题导致错过拍卖。
 
四、司法拍卖可以贷款吗？
答：司法拍卖不支持公积金，但可以申请商业贷款，具体可与商业银行或者专业服务机构咨询。
 
五、如何参加司法拍卖？
答：可以在“阿Li拍卖”APP上参加网络司法拍卖。
 
六、怎么委托他人参拍？
答：委托拍卖需要竞买人在拍卖开始前联系机构确认，能否办理委托请以机构为准，一般遇到以下情况需要办理委托：
1.两人及以上联合参与拍卖；
2.企业/个人来不及注册账户参与拍卖。
 
七、必须要去实地看样吗？
答：实地看样是竞买人的法定权利，如果竞买人不实地看样，则代表接受标的物的一切瑕疵，竞买人因未实地查看拍品而产生的法律风险由竞买人自行承担，并不得再以拍品存在实物瑕疵为由提出异议。
 
八、出价规则是什么？

答：1、全场首次出价只能为起拍价；
 
2、只能按照加价幅度的整数倍加价；
 
3、首次出价者不可在自己首次出价领先的状态下再次出价，需要有第二人应价后可再应价，之后可连续出价；
 
4、出价次数无限制，竞拍周期内均可出价；
 
5、在竞拍周期内，出价后如果长时间没有其他人出价，拍卖也不会提前结束，也要等到规定时间结束（除非法院中止或撤回拍卖）；
 
6、延时5分钟规则：如果在拍卖结束前5分钟出价，那么竞拍结束时间会在出价时间基础上延长5分钟，循环往复直至无人出价为止；
 
7、成交规则：至少有一人报名且出价，方可成交。

 
九、如何支付尾款
答：尾款支付需按照竞买公告中的截止时间和要求直接打款给法院指定账户。
 
十、司法拍卖会产生其他费用吗？
答：司法拍卖平台不收取竞买人佣金，按具体情况来看，可能部分房屋会有税费及拖欠的水电煤、物业费用需要买家来承担。
 
十一、税费怎么收？
答：税费具体情况按照当地收费依据为准。

 
十二、收房要注意哪些事项？
答：
 
十三、怎么办理交割手续？
答：竞拍成功后，如有尾款需要支付，请先支付尾款，支付后联系法院签署《成交确认书》，并领取《裁定书》《协助执行通知书》等，根据法院提供的材料办理相关过户手续或其他手续。
 
十四、拍下不想要的后果？
答：会没收保证金。除此之外，如果重新拍卖后的价格低于此次悔拍金额，法院有权要求买受人再次补齐差价，具体以法院要求为准。
 
十五、没拍到保证金怎么退回？
答：没拍到的情况，保证金会在拍卖结束后24小时内解冻，会原路退回到银行卡内。
 
十六、税费问题补充——竞买司法拍卖房，将不用担心承担全部税费了
《对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复》
您提出的关于规范完善不动产司法拍卖中税费征缴的建议收悉，现答复如下：
 
一、关于取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款，统一改为“税费各自承担”的建议
 
您提出的拍卖不动产的税费按照规定由“买卖双方各自负担”的建议，是一种较为合理的做法。根据税收征管法第四条规定，法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。即单位或个人发生经济行为，按照法律、行政法规规定负有纳税义务，则该单位或个人属于法定的纳税人，应依法履行纳税义务。各税种单行法律及暂行条例也对不动产转让环节的各项税费和纳税主体作出了明确规定。
 
2016年8月2日公布、2017年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对财产处置环节的税费负担问题作出了明确规定，其中第六条规定，确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等是人民法院应当履行的职责；第十三条规定，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担，没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。
 
我局和最高人民法院赞同您关于税费承担方面的建议，最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求：一是要求各级法院尽最大可能完善拍卖公告内容，充分、全面向买受人披露标的物瑕疵等各方面情况，包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等；二是要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好地维护各方当事人合法权益。
 
二、关于人民法院与税务机关加强协调配合，建立司法拍卖税费征管联动机制的建议
 
目前，部分省（市）税务局已开展探索，与当地法院建立相应协作机制。比如，2018年江苏省税务局完善税务行政强制工作联席会议制度、涉税信息共享机制，就申请法院强制执行及不动产司法拍卖涉税事项处理与当地法院达成共识，实现了拍卖环节税款提前测算、及时传递、先行垫付、事后退还的征税流程，解决税费负担的主体和征缴问题，提高了人民法院协助税务机关征缴税费及买受人产权过户的效率，尽可能避免因涉税争议引发行政复议和诉讼。又比如，2019年宁波市税务系统与法院系统建立民事执行与税费征缴、被执行人房地产询价等多项协作机制。
 
下一步我们将加强与最高人民法院沟通，就查明司法拍卖标的物纳税信息等问题探索建立切实可行的、常态化的沟通协调机制，明确各自权责和工作流程，以提高工作效率，维护国家税收利益和纳税人合法权益。
 
三、关于设立专门的登记企业并对金税管理系统进行升级完善的建议
 
税收征管法第四条第二款规定，法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。根据上述规定，税务机关无权在法律之外设立扣缴义务人主体。因此，设立专门登记企业并由该企业作为扣缴增值税税款的主体的做法缺乏法律依据。
 
关于通过技术手段尽快升级金税工程管理系统，增设特殊凭证抵扣项目问题，《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第三款规定“准予抵扣的项目和扣除率的调整，由国务院决定”，第九条规定“纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣”，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十九条规定“条例第九条所称增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票和农产品销售发票以及运输费用结算单据”，相关建议突破了现行规定，我们将结合下一步税收立法统筹研究。
 
四、关于妥善处理买受人已承担税费而不能取得发票及进行税前抵扣的情况，修改、完善现行发票政策的建议
 
我局2019年制发了《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》（2019年第48号），明确在人民法院裁定受理破产申请之日至企业注销之日期间，企业应当接受税务机关的税务管理，履行税法规定的相关义务。破产程序中如发生应税情形，应按规定申报纳税。从人民法院指定管理人之日起，管理人可以按照《中华人民共和国破产法》第二十五条规定，以企业名义办理纳税申报等涉税事宜。企业因继续履行合同、生产经营或处置财产需要开具发票的，管理人可以以企业名义按规定申领开具发票或代开发票。因此，在不动产司法拍卖中，如果法院已经裁定受理破产申请，可以按照上述规定由管理人向买受人开具发票。
 
对于其他情形，我们认为您关于修改《税务机关代开增值税专用发票管理办法（试行）》，增设司法拍卖时可由税务机关代开增值税专用发票的规定的建议有一定参考意义，我们将认真研究完善相关制度，进一步保障买受人合法权益。
 
感谢您对税收工作的支持！
 
国家税务总局
2020年9月2日
 
 
结语：
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