回迁房能买嘛？买卖风险及纠纷案例参考！

 

【前言】

随着国家近几年的发展，城市更新计划越来越多并且进展迅速，随之而来的是房地产市场迅速发展，房地产市场上除了新的楼盘和二手房之外，涌入市场交易的还有回迁房，本篇文章就回迁房等一些列的问题进行解答。

 

一、回迁房是？

回迁房是指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者共有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋，是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子。但是建立在集体土地或者国有划拨上的旧村改造房屋不是回迁房范围。

 

二、回迁房可以买卖吗？

回迁房是否可以买卖需要分情况：

1、业主已取得房产证可正常交易

有房产证的回迁房，是可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的。所以，有房产证的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。

 

2、业主手中只有回迁协议的不能过户

业主手中只有开发商的回迁协议的，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易。是不合法的行为。

 

三、买卖回迁房的风险所在

1、无不动产权证，只有回迁协议

若卖方只有回迁协议，并无不动产权证的话，那么买卖双方在进行二手房交易的时候，是不能够在当地所在地的房地产交易所做公证过户和改名的。也就是说购房者即使买了房也可能得不到不动产权证。

另外，产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益。如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

 

2、付款有风险，额外付费

许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80％～90％的楼款，作为客人购买该套房子的保证，剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险，因为在这种情况下，业主也不能保证什么时候能够真正过户。

回迁房属于安置房，某地规定原房主自由买卖该回迁房有前置条件，得原房主持有满五年，去缴纳原房主名义的土地出让金和契税等税费，才能办理下原房主姓名的房产证、契税证和土地证，具体情况规定按各地规定来看。

若原房主无房产证，说明可能为缴纳完土地出让金和契税等税费，就有可能不告诉买受人让买受人自己承担。

 

3、经济风险

大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房可能会被法院查封。

 

四、案例参考

1.陈能松与卢文俊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

【案号】深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1824号

 

【简要案情】

2012年12月20日，莊彩红、卢天贵、卢文俊作为乙方与作为甲方的弓村股份合作公司签订了一份《关于龙华三联弓村旧村改造回迁安置房屋补充协议书》，确认回迁权利人为卢天贵、卢文俊，卢天贵回迁安置房屋为锦绣御园10栋1单元24A房屋，建筑面积为116.75平方米；卢文俊回迁安置房屋为锦绣御园10栋1单元24B房屋，建筑面积为116，81平方米。

 

2014年12月20日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人家家顺公司作为居间方共同签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将位于深圳市龙华新区和平路锦绣御园10栋1单元2××号房地产出售给原告，转让总价款为260万元。

 

2014年12月20日，原告向被告转账254，000元。

 

2015年7月7日，深圳市龙华新区城市建设局向深圳市房地产权登记中心发出《深圳市龙华新区城市建设局关于深圳市龙华新区弓村旧存改造项目268套回迁安置房屋分户备案情况的函》，确认龙华办事处弓村旧村改造项目属“70个改造项目”之一，2006年纳入深圳市城中村（旧村）改造年度计划，改造实施主体为弓村股份合作公司、锦绣江南公司。目前该项目（锦绣御园一期）已建成并办理了房地产初始登记。

由于弓村股份合作公司原因，一直未能全部确定所有拆迁还建房权利人的名单，该项目9栋、10栋至今暂未进行分户登记。

 

2015年8月24日，原告提起本案诉讼

 

【法院认为】

本院认为，原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《备注条款》均系各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。

 

关于涉案合同不能履行的原因。原、被告双方在《备注条款》中约定，案涉房地产的权属证书在2016年1月1日仍未办出，则案涉买卖合同终止。原告主张被告拖延办理房地产证，恶意阻碍合同约定的条件成就，已构成违约；被告抗辩称合同约定的履行条件并未成就，案涉合同实际已终止；第三人家家顺公司称被告不愿意继续履行合同，致使交易无法推进。

 

对此，本院认为，第三人家家顺公司作为案涉交易居间人，其实际参与了案涉交易过程，且与交易双方不存在利害关系，其对案涉交易事实所作陈述较为可信。根据第三人家家顺公司的陈述，案涉房地产在2015年8月10日前即可以领取办证资料，但被告拒绝领取。被告提交的《办理“锦绣御园回迁房屋产权证”村民业主领取资料登记表》亦显示大部分业主已于2015年9月29日前领取了办证资料，被告领取上述办证资料的时间为2016年2月29日，足以说明被告在案涉房地产证办理过程中拖延领取办证资料。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条关于附条件的合同的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效；附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。被告在合同履行过程中，不正当促成案涉房地产证在2016年1月1日仍未办妥条件成就，根据上述法律规定，该条件未成就。被告有关上述条件已成就，案涉合同已终止的抗辩主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告在案涉合同履行过程中不存在违约情形，且具备在深圳市购买个人住房的资格，其有关案涉合同继续履行的诉讼请求，本院予以支持。

 

【裁判结果】

1）第三人深圳市锦绣江南投资有限公司、深圳市龙华弓村股份合作公司应于本判决生效之日起十五日内将深圳市龙华新区和平路锦绣御园（一期）10栋1单元2××号房地产过户登记至被告卢文俊名下，被告卢文俊、原告陈能松应予协助；过户登记所产生的税费由第三人深圳市锦绣江南投资有限公司、深圳市龙华弓村股份合作公司和被告卢文俊按法律规定和合同约定负担，被告卢文俊应负担的税费中的50％由原告负担；

 

2）被告卢文俊应于深圳市龙华新区和平路锦绣御园（一期）10栋1单元2××号房地产过户登记至被告卢文俊名下之日起十五日内将上述房地产过户登记至原告陈能松名下，过户登记所产生的税费由原告陈能松负担；

 

3）驳回原告陈能松的其他诉讼请求。

 

2. 翁纬麟与黎康腾、方爱娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

【案号】珠海横琴新区人民法院（2015）珠横法民初字第200号

 

【简要案情】

2007年10月27日，杨信与珠海正邦房地产开发有限公司签订《北岭村回迁房抽签确认书》，杨信回迁房抽签确定为6号楼一房一厅2302房、4号楼二房二厅2204房和1704房、8号楼二房二厅2404房。

 

2008年1月9日，杨信、黎康腾与原告签订《房屋买卖合同》，约定原告以人民币57万元购买杨信位于珠海市香××区岭南××房。

 

2008年1月11日，原告向杨信账户（账号为30×××12）转账支付人民币445000元。同日，被告黎康腾代杨信出具收据一份，写明收到原告交来购珠海岭南路岭秀城4栋1704房首期房款445000元。

 

2008年3月25日，珠海市香洲区公证处出具一份《亲属关系公证书》，证明黎康腾是杨信的儿子。

 

2011年7月16日，杨信向珠海正邦房地产开发有限公司出具一份《产权变更申请》，请求将珠海市香洲区岭南路8号岭秀城4栋1704房自愿变更给黎康腾，变更份额为100%。珠海正邦房地产开发有限公司对此予以准许。

 

2014年8月13日，涉案房屋被登记在被告黎康腾名下。

 

2015年1月5日，涉案房屋被设定抵押登记，抵押权人为林元元。

 

2016年8月19日，翁纬麟、陈廷夏、被告方爱娟和第三人林元元签订一份《和解协议》，约定：一、翁纬麟和陈廷夏代黎康腾于本协议签订之日起五个工日内向林元元偿还抵押借款人民币137万元（含翁纬麟应付黎康腾剩余房款人民币12万元、陈廷夏应付黎康腾剩余房款人民币12.8万元在内）；二、方爱娟于本协议签字之日起五个工作日内代黎康腾向林元元偿还抵押借款人民币43万元；三、林元元收到上述还款180万元后同意注销珠海市香洲区岭南路8号4栋1704房、岭南路8号8栋2204房的抵押登记，并于收到该款项之日三个工作日内向珠海市不动产登记中心申请注销上述两房产的抵押登记。

 

2016年8月26日，林元元出具一份收款收据，写明兹收到翁纬麟代黎康腾还来珠海市香洲区岭南路8号4栋1704房抵押借款人民币陆拾柒万叁仟伍佰元。同日，林元元出具一份收据，写明收到方爱娟、黎康腾夫妻交来抵押借款利息及本金430000元。

 

【法院认为】

原告和黎康腾、杨信签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，本院确认该合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照约定履行自己义务。在本案中，双方约定在发展商办出该房产权证5个工作日内为原告办理交易过户手续，但黎康腾在房产证办至自己名下后，并未按照约定为原告办理交易过户手续，黎康腾的行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告有权要求黎康腾继续履行合同，黎康腾应当按约定协助原告办理涉案房屋过户登记手续。又由于黎康腾是在婚姻关系存续期间取得涉案房屋所有权，在黎康腾未提供相反证据证明的情况下，本院确定该房屋为夫妻共同财产，故方爱娟作为黎康腾的妻子亦负有协助原告办理涉案房屋有过户登记手续的义务，原告此项主张有依据，本院予以支持。

 

【裁判结果】

被告黎康腾、方爱娟于本判决生效之日起十日内协助原告翁纬麟办理珠海市香洲区岭南路8号4栋1704号房（权证号为01××50）的所有权过户手续。

 

结语：

从以上案例可以看出，回迁房是可以进入房地产市场流通、进行买卖的，最主要的风险是原房主有无拿到房产证，若是原房主未拿到房产证，这其中风险过大，不建议冒着风险进行买卖，若有其他法律问题，请咨询全国统一热线：400-1555-997。