2021年1月1日《民法典》生效:已抵押的房产可以直接办理过户!

2021年01月24日 广东集大成(广州)律师事务所

202111日《民法典》生效:已抵押的房产可以直接办理过户!


【前言】

2021年11日起《民法典》正式施行。房产,作为中国家庭中最重要的财富,《民法》对房产中的买卖、租赁、抵押、居住、物业管理、小区治理等都做出了全面的规定,本篇文章就《民法典》中涉及到房屋买卖的环节需要注意些什么。



一、房产占用土地的剩余土地使用年限

现在的商品房住宅的土地使用权限一般是70年,那么70年满期后怎么办?

这次《民法典》对此问题给出了答案,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期要交费。

物权编第359条第1款规定:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律行政法规的规定办理。对于续期需要缴费的标准,在

民法典中并没有具体规定,将依照续期时行政法规的规定办理。


所以买房的时候除了户型、地段之外,务必关注要买房子的土地使用权期限,如果所剩时间较短,那么您还将面临一笔续期的花销。

二、已抵押的房屋可以直接办理过户
目前买房大多数情况会通过银行借款,银行会要求办理房产抵押手续,换句话说,还清银行贷款,银行才可以解除抵押,同时,房产才能上市进行销售。

而民法典实施之后,已抵押的房屋无需解除抵押也可以办理过户!

根据民法典物权编第406条第1款规定:抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。
民法典物权编第406条第2款规定:抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。

法规是指,房子已经设定抵押,抵押人即产权人仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说房子带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人同意,但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

三、购买前必须查明房产的居住权
注意:目前房屋都没有设置居住权!居住权制度将于明年11日实施,也就是从明年开始,房屋所有权人可能会去不动产局,在自己的房产上为亲人甚至保姆设置居住权。

法律规定,居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。


四、买房绕开中介,想省钱难!

在购买二手房的时候,中介公司所收取的中介费并不便宜,一般按房价的2%收取。如果一线城市一套房在1000万左右,中介公司则需要拿走将近20万的中介费用。看着这么大一笔钱被中介收走,不少人都表示心疼不已。

很多情况是,买家或卖家便在买卖房子时经过中介介绍,认识相对方后,私下联系对方,最后私下跟对方成交签订房屋买卖合同。还有的朋友对于同样的房源货比多家,找收费最低的中介成交,这样做都是为了省中介费。
同样的逃避缴纳中介费的情况还发生在房屋租赁中,导致中介无法收到本应属于公司的中介费,有很多中介公司为此不得不与客户对簿公堂。
《民法典》第965条规定:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。也就是说,国家从法律层面上给这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定的评价,以法律条文的形式告诉这些人,这样做不行,需要尊重中介人员的劳动,按照相关规定缴纳中介费。


结语:

买卖房屋,特别是二手房的,在《民法典》生效后,一要注意剩余土地使用年限,二要注意是否设立抵押权,虽然《民法典》生效后,抵押权是否设立对买卖不影响,但是会存在一定风险,三要查询清楚该买卖房屋中的居住权,若有他人的居住权,买卖前应协同相对方去房屋登记中心解除该对买卖房屋的居住权,四是要注意遵守中介规定,若是接受了中介服务,而跳过中介私底联系相对方进行买卖,很有可能会被中介公司告上法院,有很大可能会耽误过户的时间,这样得不偿失。如若有其他法律问题,请咨询全国统一热线:400-1555-997

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