2021年1月1日《民法典》生效：已抵押的房产可以直接办理过户！

【前言】

2021年1月1日起《民法典》正式施行。房产，作为中国家庭中最重要的财富，《民法》对房产中的买卖、租赁、抵押、居住、物业管理、小区治理等都做出了全面的规定，本篇文章就《民法典》中涉及到房屋买卖的环节需要注意些什么。

一、房产占用土地的剩余土地使用年限

现在的商品房住宅的土地使用权限一般是70年，那么70年满期后怎么办？

这次《民法典》对此问题给出了答案，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期要交费。

物权编第359条第1款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律行政法规的规定办理。”对于续期需要缴费的标准，在

民法典中并没有具体规定，将依照续期时行政法规的规定办理。

所以买房的时候除了户型、地段之外，务必关注要买房子的土地使用权期限，如果所剩时间较短，那么您还将面临一笔续期的花销。

二、已抵押的房屋可以直接办理过户
目前买房大多数情况会通过银行借款，银行会要求办理房产抵押手续，换句话说，还清银行贷款，银行才可以解除抵押，同时，房产才能上市进行销售。

而民法典实施之后，已抵押的房屋无需解除抵押也可以办理过户！

根据民法典物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
民法典物权编第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

法规是指，房子已经设定抵押，抵押人即产权人仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说房子带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

三、购买前必须查明房产的居住权
注意：目前房屋都没有设置居住权！居住权制度将于明年1月1日实施，也就是从明年开始，房屋所有权人可能会去不动产局，在自己的房产上为亲人甚至保姆设置居住权。

法律规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

四、买房绕开中介，想省钱难！

在购买二手房的时候，中介公司所收取的中介费并不便宜，一般按房价的2%收取。如果一线城市一套房在1000万左右，中介公司则需要拿走将近20万的中介费用。看着这么大一笔钱被中介收走，不少人都表示心疼不已。

很多情况是，买家或卖家便在买卖房子时经过中介介绍，认识相对方后，私下联系对方，最后私下跟对方成交签订房屋买卖合同。还有的朋友对于同样的房源货比多家，找收费最低的中介成交，这样做都是为了省中介费。
同样的逃避缴纳中介费的情况还发生在房屋租赁中，导致中介无法收到本应属于公司的中介费，有很多中介公司为此不得不与客户对簿公堂。
《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”也就是说，国家从法律层面上给这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定的评价，以法律条文的形式告诉这些人，这样做不行，需要尊重中介人员的劳动，按照相关规定缴纳中介费。

结语：

买卖房屋，特别是二手房的，在《民法典》生效后，一要注意剩余土地使用年限，二要注意是否设立抵押权，虽然《民法典》生效后，抵押权是否设立对买卖不影响，但是会存在一定风险，三要查询清楚该买卖房屋中的居住权，若有他人的居住权，买卖前应协同相对方去房屋登记中心解除该对买卖房屋的居住权，四是要注意遵守中介规定，若是接受了中介服务，而跳过中介私底联系相对方进行买卖，很有可能会被中介公司告上法院，有很大可能会耽误过户的时间，这样得不偿失。如若有其他法律问题，请咨询全国统一热线：400-1555-997。